L’épidémie de Codiv-19 et le paiement des loyers

Note : nous ne revenons pas ici sur les conditions d'application de la force majeure et vous recommandons la lecture de notre article "Force majeure et coronavirus dans les relations B2B".

1.  L’événement déclencheur

Réfléchissons un instant. Pourquoi l’entreprise a-t-elle dû fermer ses portes ?

On répondra trop vite : « À cause de l’ordre des autorités bien sûr ! ».

Vraiment ? En fait, pas vraiment !

En réalité, ordre de l’autorité ou pas, en raison de l’épidémie de Covid-19, l’immense majorité des gens censés ne serait de toute façon pas allée faire leurs courses non essentielles ; concrètement, l’arrêté ministériel ne concerne que 10 % de crétins (je simplifie). La situation présente n'a rien de commun, par exemple, avec une réquisition d'un bâtiment par l'autorité.

Soyons cyniques, mais réalistes : sans l’ordre de fermeture, le premier mois, les commerçants auraient perdu, disons, trois quarts de leur chiffre d’affaires. Et très vite, la progression du Covid-19 aurait été telle, il aurait eu tellement de morts, que plus personne ne serait sorti de chez soi et la perte de chiffre d’affaires aurait été totale et durable.

Imaginons qu’un village subisse un tremblement de terre. De nombreuses maisons sont lézardées et menacent de s’écrouler. Par sécurité, les autorités interdisent l’accès à ces maisons. Quelle est la cause de cette fermeture ? Le tremblement de terre ou l’ordre de l’autorité ?

Revenons maintenant au Covid-19 à la question initiale : pourquoi l’entreprise a-t-elle dû fermer ses portes ?

Il faut bien admettre que la véritable raison de l’effondrement de l’activité de ces commerces, c’est l’épidémie plus que l’arrêté ministériel du 18 mars. Aussi, l’événement déclencheur, l’événement à prendre en considération, c’est l’épidémie elle-même et non le fait du Prince. C'est là un point essentiel.

2.  Deux angles d’analyse

La situation doit être appréhendée en analysant les conséquences de l’épidémie (1) sur l’exécution des obligations du locataire et (2) sur l’exécution des obligations du bailleur. Il importe de bien éviter d'appliquer dans l'un de ces registres, les règles juridiques qui s'appliquent dans l'autre registre.

2.1. Obligations du locataire

Concernant le locataire, le fait qu’il soit de facto dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués constitue-t-il un cas de force majeure qui l’exonère de son obligation de payer les loyers ?

Une partie de la doctrine, s'appuyant sur un critère d'utilité économique du contrat, le soutient  [1].

La doctrine classique est toutefois d'un tout autre avis.

Ainsi, Van Ommeslaghe enseignait que  [1'] :

"Lorsque l’obligation porte sur une chose de genre, le débiteur ne peut invoquer une cause d’exonération pour se libérer de son obligation de délivrer la chose de genre. En effet, il lui est toujours possible, par définition, de se procurer de telles choses de genre, fût-ce dans des conditions plus onéreuses que prévu initialement. Dès lors, le débiteur d’une chose de genre ne peut invoquer, par exemple, la force majeure pour se libérer de son obligation.

Cette règle est traduite par l’adage genera non pereunt ».

Et, confirmant la thèse traditionnelle, la Cour de cassation, sur conclusions conformes du ministère public, a encore rappelé dans un arrêt du 28 juin 2018 qu'il ne pouvait être question d'exonération de responsabilité pour cause de force majeure s'agissant des obligations de sommes  [2]. 

Autrement dit, il est toujours possible de payer.

Les locataires ne peuvent donc pas invoquer une situation de force majeure.

2.2. Obligations du bailleur 

Analysons maintenant la situation ne se mettant à la place du bailleur.

Celui-ci doit assurer la jouissance paisible à son locataire. S’il ne le fait pas, il en porte la responsabilité.

Toutefois, il faut ici appliquer la théorie des risques. Ainsi, si l’impossibilité d’assurer la jouissance découle d’un cas de force majeure, le bailleur, bien qu’il ne puisse assurer la jouissance, ne doit pas de dommages-intérêts au locataire.

Au moment de s’interroger sur l’exécution par le bailleur de ses obligations dans le cadre de la crise du Covid-19, il faut se poser 3 questions : 

1.  Y a-t-il trouble de jouissance ? 
2.  Si oui, le bailleur doit-il en répondre ?
3.  Si oui, y a-t-il force majeure ?

1^ière question : Il est clair que la pandémie et l’ordre de fermeture des commerces et des magasins troublent le locataire dans sa jouissance de l’immeuble.

2^ième question : Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du bien, mais cette garantie qu’il doit au locataire ne trouve à s’appliquer que si celui-ci est troublé dans la jouissance de la chose elle-même. A contrario, si le locataire est seulement troublé dans les profits ou les bénéfices qu’il espérait tirer de l’usage ou de la jouissance de la chose louée, c’est un aléa dont il doit assumer la charge. 

En la matière, De Page enseigne que » [3] :

« la privation de jouissance doit atteindre la chose elle-même. Il ne suffit pas, pour que l’article 1722 soit appelé à jouer (parce qu’il y aurait force majeure), qu’il y ait simple diminution des bénéfices escomptés dans l’usage que le preneur fait de la chose, même conformément à la destination du bail".

Par exemple, il peut y avoir une baisse très importante de la fréquentation du magasin (et donc des profits espérés) en cas de canicule, de grève des transports, de verglas généralisé, de tempête de neige, … ou d’épidémie. D’ailleurs, pour illustrer son propos, De Page renvoie, à titre d’illustration, à la jurisprudence en cas de bail de chasse et à la disparition complète du gibier, par suite d’une épidémie ; même s’il ne tire pas un seul coup de fusil, le chasseur doit quand même payer le loyer.

Il s’agit là d’aléas malheureux qui troublent la jouissance du locataire, mais dont le bailleur ne doit pas répondre.

Certes, en l’espèce, il y a un ordre d’interdiction de l’autorité (l’Arrêté ministériel du 18 mars 2020).

Mais cet ordre vient en réaction à un aléa « naturel ». Il est la conséquence de l’aléa.

Pareille situation est très différente d’une interdiction totale par ordre discrétionnaire (voire arbitraire) de l’autorité (p.ex. interdiction d’accès à une rue par ordre de l’occupant allemand en 14-18).

Il me semble donc que c’est à tort que d’aucuns, parce qu’il y a un ordre d’interdiction, considèrent qu’il s’agit d’un fait du Prince qui induirait nécessairement une impossibilité juridique pour le bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien au locataire. En la matière, il faut réfléchir en amont ! Il y a d’abord une pandémie, qui est un aléa dont les conséquences doivent être assumées par le locataire. 

En conclusion, il apparaît que le locataire est bel et bien tenu de payer les loyers, nonobstant l'ordre de fermeture des commerces et des magasins.

3^ième question : si on considère qu’il y a trouble de jouissance dont le bailleur doit répondre -quod non-, alors il y aurait force majeure et on appliquerait la théorie des risques et le bailleur sera exonéré de sa responsabilité.

3.  Aménagement du contrat par le juge

Le locataire, à défaut d’être exempté de son obligation de payer le loyer, pourrait-il néanmoins demander des « aménagements » du contrat de bail ?

3.1. Suppression ou réduction du loyer

Le locataire pourrait-il obtenir en justice la suppression ou la réduction du loyer ?

En principe, non, mais … .

En effet, la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation est que le principe d’exécution de bonne foi des conventions n’implique pas « que si des circonstances nouvelles et non prévues par les parties rendent l’exécution du contrat plus difficile pour le débiteur, le créancier ne puisse demander le paiement de sa créance » [4]. 

C’est le rejet, par la haute juridiction, de la théorie de l’imprévision.

Toutefois, depuis longtemps, une large partie de la doctrine, suivie parfois par les juridictions de fond [5] , « se montre favorable à un assouplissement du principe de la convention-loi afin de remédier, à certaines conditions strictement définies, aux déséquilibres contractuels » [6]. Et par un arrêt du 14 octobre 2010, -mais on peinerait à y voir un arrêt de principe- la Cour de cassation s’est laissée aller à appliquer l’abus de droit pour corriger un déséquilibre contractuel [7].

Mais cela étant, à supposer même que le principe d’exécution de bonne foi des conventions et le rejet de l’abus de droit trouvent ici à s’appliquer, il restera à voir jusqu’où le juge pourrait aller. 

En effet, il est de jurisprudence constante que la sanction de l’abus de droit «n’est pas la déchéance totale de ce droit, mais seulement la réduction de celui-ci à son usage normal ou la réparation du dommage que son abus a causé » [8]. 

Or, la suppression du loyer ne correspondrait-elle pas à la déchéance du droit dans le chef du bailleur. Vaste débat ! [9]

3.2. Délai de paiement

Le locataire pourrait-il demander des termes et délais ?

Certainement, oui.

En vertu de l’article 1244 du Code civil, le locataire malheureux et de bonne foi pourra toujours demander au juge des délais pour payer sa dette. Et, eut égard aux circonstances actuelles, il ne fait guère de doute que le juge les accordera largement au locataire. 

Mais pour autant, sur ce fondement, le juge ne pourra pas autoriser le locataire à ne pas payer les loyers. En effet, « il suit de l’article 1244 du Code civil que, s’il peut accorder des délais pour le remboursement d’une dette, le juge ne peut toutefois exonérer le débiteur de l’obligation de payer » [10].

4.  Conclusion

Ce qui précède peut paraître sévère pour le locataire. Mais, à l’inverse, si le locataire était autorisé à ne plus payer les loyers, ce serait sévère pour le bailleur qui a peut-être souscrit un crédit pour l’achat de l’immeuble, etc. Et puis, le principe d’exécution de bonne foi des conventions peut-être et l’article 1244 du Code civil certainement, offrent quand même aux locataires une certaine protection.

En outre  [11],

« la rigueur du droit, loin d’être une source d’inégalité, est une plate-forme de sécurité en cas de difficultés économiques : il faut pouvoir s’accrocher à des principes juridiques sous peine de sombrer dans le chaos ».

Enfin, il faut souligner que le projet de nouveau Code civil (article 5.77) prévoit la possibilité pour une partie d’exiger une renégociation du contrat en cas de changement des circonstances rendant son exécution excessivement onéreuse au point que l’on ne puisse pas raisonnablement l’exiger. Et en cas de refus ou d’échec de la négociation, le juge pourrait intervenir. Au vu l'importance de la crise provoquée par l'épidémie de Covid-19, le législateur serait bien inspiré de voter immédiatement, non pas tout le projet de nouveau Code civil, mais seulement l'article 5.77 qui introduirait dans notre droit la théorie de l'imprévision. De la sorte, il y aurait une réelle et solide base juridique pour appréhender la situation extrêmement délicate que rencontrent de nombreuses entreprises.

Quoi qu'il en soit, au vu de ces éléments et vu la situation de crise, il est nécessaire que les bailleurs et les locataires trouvent ensemble des solutions équilibrées, sans qu’aucun ne pose des ukases à l’autre. Les Belges ne sont-ils pas les champions des compromis ?

Nous pouvons vous aider dans cette démarche.

Blanmont, le 28 mars 2020 (mis à jour le 25 mai 2020).

Me Thierry Corbeel

Avocat spécialiste en droit commercial et en droit des sociétés

thierry.corbeel@solutio.law

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